Droits sur les mutations immobilières

Le transfert est défini comme étant :

• le transfert du droit de propriété d’un bien incluant la donation de propriété entre personnes vivantes ou suite à un décès et à un legs, le transfert de biens successoraux, l’échange de propriété et la vente en justice de propriété ;
• le contrat de louage d’un bien, pourvu que la période excède 40 ans ;
• l’établissement d’une emphytéose et la cession des droits de l’emphytéote.

Selon cette loi, l’assiette d’imposition est le montant le plus élevé parmi les suivants :

• le montant réellement payé pour le transfert de l’immeuble ;
• le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble ;
• la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert.

Précisons que la valeur marchande est la valeur inscrite au rôle multipliée par le facteur comparatif établi par la Direction d’évaluation foncière et approuvé par le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation.

Les facteurs comparatifs de la Ville de Mont-Royal pour les exercices de 2021, 2022, 2023 et 2024 sont : 

• Exercice 2021 : 1,06
• Exercice 2022 : 1,18
• Exercice 2023 : 1,00
• Exercice 2024 : 1,10

À ce propos, nous vous invitons à lire le premier alinéa de l’article 264 de la Loi sur la fiscalité municipale :

« 264. Pour chaque exercice financier auquel s’applique le rôle d’évaluation foncière, l’évaluateur établit à quelle proportion médiane de la valeur foncière réelle des unités d’évaluation correspondent les valeurs inscrites au rôle. L’évaluateur indique également le facteur comparatif d’un rôle qui est l’inverse de la proportion médiane. […] »

Le calcul du droit est effectué conformément aux paramètres suivants.

À compter du 1^er janvier 2024, les seuils et taux applicables sont les suivants : 

Seuils et taux établis à partir du 1^er janvier 2024

Sur la tranche de l’assiette d’imposition :

• qui n'excède pas 58 900 $, le taux est de 0,5 %;
• qui excède 58 900 $ sans excéder 294 600 $, le taux est de 1 %;
• qui excède 294 600 $ sans excéder 589 200 $, le taux est de 1,5 %;
• qui excède 589 200 $ sans excéder 1 178 500 $, le taux est de 2 %;
• qui excède 1 178 500 $, sans excéder 2 279 100 $, le taux est de 2,5 %; 
• qui excède 2 279 100 $, le taux est de 3,0%

À compter du 1^er janvier 2023, les seuils et taux applicables sont les suivants :

Seuils et taux établis à partir du 1^er janvier 2023

Sur la tranche de l’assiette d’imposition :

• qui n'excède pas 55 200 $, le taux est de 0,5 %;
• qui excède 55 200 $ sans excéder 276 200 $, le taux est de 1 %;
• qui excède 276 200 $ sans excéder 552 300 $, le taux est de 1,5 %;
• qui excède 552 300 $ sans excéder 1 104 700 $, le taux est de 2 %;
• qui excède 1 104 700 $, sans excéder 2 136 500 $, le taux est de 2,5 %;
• qui excède 2 136 500 $, le taux est de 3,0%

La Ville de Mont-Royal envoie la facture des droits de mutation à l’adresse de résidence figurant sur le certificat émis par l’évaluateur. Toute correspondance ultérieure (compte de taxes, avis de rappel, etc.) sera également envoyée à cette adresse. Nous vous recommandons donc de nous aviser le plus rapidement possible de tout changement d’adresse. Le défaut d’avoir procédé à ce changement d’adresse ne peut être opposé à la Ville pour justifier un retard de paiement dû à la non-réception du compte du droit de mutation.

Certains transferts d'immeubles peuvent ne pas être inscrits au registre foncier. Les acquéreurs sont toutefois tenus de payer les droits de mutation exigibles en raison de ce transfert, et ce malgré sa non-publication. Dans un tel cas, le cessionnaire a l'obligation de divulguer, dans les 90 jours suivant la date du transfert, les renseignements qui y sont liés à l’aide du formulaire Divulgation transferts d'immeubles. Une fois complété, celui-ci doit être acheminé à la Ville de Mont-Royal, accompagné d'une copie de l’acte de vente et de la convention de prête-nom, s'il y a lieu. Un compte de droits sur les mutations sera alors émis par la Ville. Le défaut de dûment divulguer un transfert non enregistré entraine l’imposition d’une pénalité pécuniaire qui s’ajoute au droit de mutation initialement exigible; des intérêts peuvent également s’ajouter à la dette du cessionnaire.

Les contribuables qui ont des questions peuvent communiquer avec nous à l’adresse suivante : tresorerie@ville.mont-royal.qc.ca.

Un acquéreur peut être exonéré du paiement du droit de mutation dans les cas prévus par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, R.L.R.Q., c. D-15.1. Le notaire doit inscrire une mention dans l’acte de vente (ou acte de transfert), afin que l’acquéreur bénéficie de l’exonération du droit de mutation selon les cas prévus à la loi.

Principales situations justifiant une exonération :

• Transfert en ligne directe, ascendante ou descendante (vente du père au fils; de la grand-mère à sa petite fille);
• Lorsque le transfert est fait par un cédant qui est une personne physique à un cessionnaire qui est une personne morale si, immédiatement après le transfert, le cédant possède des actions du cessionnaire qui lui confère au moins 90 % des droits de vote pouvant être exercés en toute circonstance à l’assemblée annuelle des actionnaires du cessionnaire. Il s’agit du cas où un contribuable cède son immeuble à son entreprise;
• Transfert entre conjoints, qu’ils soient mariés, unis civilement ou conjoints de fait (tels que définis dans la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières). Les conjoints de même sexe sont inclus dans cette disposition de la loi.

À noter que pour bénéficier de l'exonération, les conjoints de fait qui se séparent en raison de l'échec de leur union disposent de 12 mois après leur séparation pour effectuer le transfert. Passé ce délai, le transfert ne sera pas exonéré. Les conjoints mariés ou unis civilement disposent, quant à eux, de 30 jours après la date du jugement de divorce pour effectuer le transfert si le jugement de divorce n'attribue pas à l'un ou l'autre des époux la propriété de l'immeuble.

Dans le cas de certaines exonérations, la loi prévoit que les conditions qui y ont donné lieu doivent durer une certaine période de temps précise suite au transfert. Il peut ainsi arriver qu'il y ait perte rétroactive d'exonération lorsque cessent, durant cette période, d’être réunies les conditions qui avaient initialement permis au cessionnaire d’être exonéré du droit de mutation visé. C'est notamment le cas lorsqu’une personne morale cessionnaire a été exonérée du paiement d’un droit de mutation en raison du fait que son cédant était titulaire d’au moins 90 % de ses droits de vote. En d’autres mots, un actionnaire peut effectuer un transfert en faveur d’une entreprise qu’il contrôle (au moins 90 % des droits de vote) sans que cette dernière n’ait à payer un droit de mutation, mais à la condition que cet actionnaire demeure titulaire de ces droits de vote qui ont permis à son entreprise de bénéficier de l’exonération, et ce durant toute la période prévue par la loi, en l’espèce : 24 mois suivant le transfert.

Le cessionnaire a l'obligation de divulguer la cessation d'exonération à l'aide du formulaire Avis de divulgation du cessionnaire ne rencontrant plus les conditions d’exonération du droit de mutation de l’article 19 AL. 1, paragraphe a) ou b), sans quoi lui seront facturés non seulement le droit de mutation dû, mais également une pénalité et potentiellement des intérêts. Un second formulaire existe également, sous forme d'annexes, afin de transmettre renseignements additionnels quant aux cédants, cessionnaires ou personnes autorisées supplémentaires, ou aux meubles transférés. Une fois complétés, ces formulaires doivent être acheminés à la Ville de Mont-Royal. Les autres exonérations qui doivent perdurer dans le temps concernent principalement les transferts entre personnes morales liées ou entre une personne morale et une personne physique qui en est l’actionnaire de contrôle.